想買樓忍忍手

香港啲樓價，係用迷湯灌出嚟，當然，又要加埋按需印刷銀紙令貨幣供應大增同埋長期超低息環境啦。不過，後兩個因素會隨住美國進入加息周期而消失。當跌嘅時候，就算再加倍灌迷湯，都只會跌得好急，因為實際上係供過於求。

話供過於求並唔係空口講白話， 「本港單位280萬個，連流動的住戶250萬個，單位多出戶數一成。這個巨大缺口只在私樓出現，至於公屋、居屋的單位僅多出戶數2%和6%。即使容許3、5%的自然空置率，亦仍有達5、7%的『不必要空置率』可從私樓擠出來。別小看這比例，只要計計即知有約十萬個單位。」[1]

唔單止咁，「運房局最新數據指，未來3至4年一手潛在供應量9.6萬伙，較上季下跌千伙，當中未售出單位（建築中但仍未售出或未發售的樓花和積存貨尾）總數再突破7萬伙水平，升至7.3萬伙，創2004年第3季有紀錄以來新高。」[2]而「差估署報告指出，去年私人住宅空置率3.7%，以元朗區空置率為全港之冠，比例高達7.4%，較平均水平高出一倍。」「於元朗區坐擁2個大型屋苑的新地（016），旗下Grand Yoho項目提供1,954伙，一手成交冊資料顯示，項目沽出1,380伙，貨尾約574伙，空置率約30%；同系Park Yoho提供2,375伙，暫沽1,585伙，貨尾約790伙，空置率約33%。」[3]

現有嘅空置單位有十萬左右，再加上未來三四年潛在供應量又有十萬左右，基本上可以肯定三四年之內香港樓市都係供過於求。樓價今日高企，羅家聰認為「很多人忘記了經濟課堂第一樣學的──供求定律。價格由供求決定，但亦反過來影響供求。只要預期樓價必升，本有供應亦會收起來了……。別將之說成純粹的市場現象，這樣囤積居奇多少已有造市成份，還詐看不見？」[1]我自己就唔會簡單將原因歸於某一特定事件，而且，我相信跌市嘅時候，囤積者只會沽埋一份，加速樓價下跌。

所以呢﹐如果你好想今年買樓，不妨博一舖大嘅，即係賭樓價喺美國加息周期裏面易跌難升，畀兩年半時間，賭樓價跌二百萬，博到嘅話，咁即係連本帶利，你隨時慳返三四百萬。兩年你搵唔搵到三四百萬？如果答案係唔得，我覺得係值得一博。博唔到嘅話，帶埋啲錢移民，費事陪佢癲。

點解係畀兩年半時間佢？最新Libor係1.92851（Libor 1 Month，5/8/2018）。今年預計會加多三次四分一厘；假設出年、後年都以每年加四次四分一厘呢速度加息，兩年半可以加二又四分三厘。以最新Libor計，兩年半後利率加到四厘半以上。你諗下，到時銀行同你做按揭，佢要收你幾多厘？收六厘唔係開口夢﹗你又可以諗下，喺六厘按揭嘅環境之下，啲樓價可以點升？


難怪地產發展商咁急，最近我又見到有蟮稿流傳，但凡你見到好多「死慳死抵成功上車」、「父幹母幹貼仔首期」及諸如此類不近人情嘅「新聞」湧現，你就應該知道地產發展商急到瀨，燶味特濃搵你接棒。

[1] 羅家聰：《囤積居奇造市 政府還詐看不見》，見2018年5月4日iMoney。
[2] 《一手供應　逾7萬伙創新高　業界料無助降低樓價》，見2018年04月28日《蘋果日報》。
[3] 《元朗私樓空置率7.4%冠全港》，見2018年04月28日《蘋果日報》。

圖片來源： 《元朗私樓空置率7.4%冠全港》，見2018年04月28日《蘋果日報》。
圖片說明：元朗私樓空置率全港最高，Grand Yoho昨晚燈火疏落，一幢更漆黑一片。方家遠攝。